中小房企面临生存压力 行业兼并重组活跃

原标题：中小房企面对存活压力 房地产行业兼并重组活跃通过收购地产项目公司减少土地和项目储备，沦为不少大型房企的自由选择。中国证券报记者不几乎统计资料找到，今年以来，有数20家左右非地产主业公司先后公告处理旗下地产业务。业内人士回应，在房地产调控周期，融资能力、品牌等居住于劣势的中小房企面对更大的存活压力，部分企业自由选择出售涉及资产。相比于在土地市场必要拿地，通过收购地产公司股权，提供土地储备申请非常简单，可以延长开发周期，且税费更加较低，但一般来说须要承继标的公司的负债。

这些因素促成房地产资产交易渐趋活跃。挤压房地产业务今年以来，新黄浦、红豆股份、丰华股份等多家非房地产主业公司先后公告，白鱼出让房地产公司股权，部分公司借以解散地产行业。

不少公司通过出让资产取得重复使用收益，变薄了当期利润。以新黄浦为事例，公司白鱼出让上海鸿泰房地产有限公司30%的股权及对标的公司1.03亿元债权。

经上海牵头产权交易所公开发表上海证券交易所，于6月19日以拍卖会方式的组织实行竞价，广东德骏投资有限公司以12亿元竞拍成交价。本次交易实行后，预计将减少母公司2017年度税前利润8亿元左右。

红豆股份一并红豆置业60%股权转让给有限公司股东红豆集团，交易价格为8.2亿元。公司房地产+纺织的双主营业务更改为以服装业为核心的单业务模式。获益于此次资产出让，红豆股份预计2017年上半年构建净利润4.9亿元左右，同比快速增长728%。

山东高速白鱼出让全资子公司烟台合盛房地产开发有限公司100%股权及14亿元债权，上海证券交易所价格为15亿元。上海证券交易所信息表明，烟台合盛早就资不抵债。山东高速回应，本次股权上海证券交易所出让，不利于实施公司转型升级发展战略，盘活存量资产，保证构建投资收益，增进公司可持续发展。公司可行性测算，若本次股权转让顺利，股权转让收益大约为475.78万元；若2017年5月底构建股权结算，由受让方代合盛公司偿还债务股东借款本金及利息，预计可实现利息收入大约32680.07万元。

自2016年以来，公司多次上海证券交易所出让旗下业绩不佳的地产公司。由于出让涉及资产，公司2016年业绩展现出较好。

中茵股份涉及人士近期也回应，按照公司转型规划，将几乎挤压房地产业务。2017年将之后已完成房地产资产的挤压工作，环绕闻泰通做到强劲做到大。分析人士认为，非房地产主业上市公司出售地产业务股权，不利于回笼资金，重返主营业务。对于大型房企来说，相比于通过收购地产项目公司减少土地和项目储备，在热点城市拿地、融资及先前项目开发成本较高。

种种因素促成房地产资产交易渐趋活跃。并购吞并减少不受资金链紧绷和资金成本上升的影响，房地产企业之间的吞并并购案例明显增加，其中少有一些著名地王项目公司。在这些出让案中，多数附带了债权。受让方除了缴纳适当股权对价外，还须要开销涉及债权。

这也表明出有涉及企业出让这些项目背后的力不从心。6月8日，北京产权交易所信息表明，华侨城股份以7.34亿元底价出让其全资子公司北京侨禧投资有限公司49%股权，受让方还须要缴纳44.49亿元的借款利息。

北京侨禧投资有限公司所所持主要资产为丰台区城乡一体化槐房村、新的宫村旧村改建项目第一期B组团地块。该地块于2015年11月初由华侨城股份、招商地产和华润置地3家企业构成联合体以83.4亿元竞得，是当年的丰台地王。不过，招商地产和华润置地相继解散，该地块由华侨城一家通过北京侨禧持有人。

中国证券报记者了解到，目前该地块的研发仍未有实质性进展。上海证券交易所信息表明，项目公司北京侨禧投资有限公司目前经营不悲观，2016年末净亏损2.6亿元。

截至2017年4月30日，北京侨禧资产总计90.46亿元，所有者权益为-2.62亿元，负债金额约93.08亿元。此外，受让方与转让方将按照股权比例联合向标的企业获取借款。统计资料表明，近3个月以来，在北交所上海证券交易所出让的房地产公司股权项目显著激增，且在挂牌价中债权占有较小比例，其中少有一些大型企业的房地产项目。

上市房企方面，融创中国、蓝光发展、阳光城等公司先后通过收购项目公司股权的方式夺下天津、重庆、成都、武汉、广州等多个地产项目及土地，收购标的集中于在重点城市市场。6月26日，SOHO中国宣告，以35.73亿元出售上海虹口SOHO。资料表明，虹口SOHO坐落于上海市四川北路商圈中心，总建筑面积大约9万平方米，可租面积大约7万平方米。

出售时正处于满租状态。延长开发周期分析人士认为，比起通过招拍挂补足土地储备，收购地产公司股权须要承继标的公司负债，但益处是并购申请非常简单，土地或者开建工程的各类许可证可以改名，不必新的申报，且税费更加较低。此外，通过股权并购的方式能延长开发周期。中国房企产业协会此前公布的报告表明，近年来房地产业收购数量以及牵涉到金额呈圆形大幅减少之势。

2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，牵涉到金额为4014.83亿元，同比下降43%；而2015年并购案宗数为343宗，牵涉到收购标的物价值为2815亿元，同比快速增长11%。该报告指出，2016年行业集中于程度更进一步提高，同时行业平均值利润率上行趋势未变，指出行业低快速增长时代早已完结。在新的发展阶段，大型房企通过收购加快提供资源，中小型房企则加快转型，房地产开发企业分化更进一步激化。（记者 张玉洁）北京二手房市场持续下滑近期，北京二手房市场价格持续上升，成交量衰退相当严重。

中原地产数据表明，6月1日-25日，二手房住宅签下仅有6969套，为近27个月的最低值。中原地产首席分析师张大伟称之为，7-8月北京二手房价有可能之后上调5%左右，返回2016年10月左右的价格水平。

市场降温显著真没想到价格下降得这么慢。同住天通苑的王先生向中国证券报记者感慨道。主做到天通苑二手房做生意的一房产中介经理小刘讲解道，比起年初高位，广泛上升10%左右。

现在悬挂410万元的房子，年初高点可以挂到460万元。中国证券报记者探访宣武门某房产中介门店，理解的情况基本相近。

这边在售的房子均价在11万元/平方米左右。一房产中介小伙称之为，有的房子价格较5月初最少叛了1万元/平方米，最多的也有3000元/平方米。一系列政策组合拳让春节前后可怕的房地产市场持续降温。根据《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，今后5年供应住宅用地6000公顷，确保150万套住房建设市场需求，土地供应节奏减缓。

国家统计局发布的2017年1-5月份全国房地产开发投资和销售数据表明，房地产开发企业当期土地购买面积7580万平方米，同比快速增长5.3%，土地成交价款3036亿元，快速增长32.3%。全国土地市场分化显著，一、二线城市土地溢价率平均值为21%，超过近5年新高，而三、四线城市平均值土地溢价率高达46%，创下历史纪录。房价漆之后上行中原地产首席分析师张大伟称之为，整体看，北京等一二线城市网签成交量持续走低，市场转入调整周期。

北京二手房整体价格自4月份总计跌幅大约6%，部分区域有些房源跌幅多达10%，目前的价格约返回春节前后水平。预计7-8月有可能之后上调5%左右，返回2016年10月左右水平。根据国家统计局公布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，二手住宅价格环比上升的城市7个，比上月减少2个；涨幅回升的城市30个，比上月减少8个。

其中，北京二手房价格降幅仅次于。云房数据研究中心发布的数据表明，5月北京市二手住宅均价为63612元/平方米，环比上升1.50%。

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